O avanço da economia compartilhada e a expansão das plataformas digitais de hospedagem trouxeram transformações profundas ao mercado imobiliário. Contudo, para a gestão condominial, a disseminação das locações de curtíssima temporada (short stay) passou a representar um expressivo desafio operacional, envolvendo questões relativas à segurança coletiva, ao sossego dos possuidores e à manutenção da destinação estritamente residencial dos edifícios.

Diante do surgimento frequente de conflitos internos, torna-se imprescindível que síndicos, conselheiros e administradoras de condomínios compreendam os contornos legais que regem a matéria e os mecanismos adequados para a blindagem jurídica da massa condominial.

A Posição do Superior Tribunal de Justiça

Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmaram entendimento no sentido de que a locação de imóveis residenciais caracterizada pela altíssima rotatividade e pela prestação de serviços atípicos possui natureza análoga à hospedagem, distinguindo-se da locação residencial comum disciplinada pela Lei nº 8.245/1991.

Em virtude dessa distinção, a orientação de que qualquer proibição ou permissão ao uso das unidades autônomas para essa finalidade deve constar expressamente da Convenção de Condomínio.

Muitas gestões condominiais, contudo, permanecem inertes diante do mito de que a obtenção do quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos, exigido pelo Art. 1.351 do Código Civil para a alteração da Convenção, seria uma meta inalcançável. Ocorre que o cumprimento rigoroso desse requisito não constitui um entrave, mas sim a principal garantia de validade e higidez jurídica das normas internas.

Abaixo, destacam-se quatro razões estratégicas pelas quais a gestão não deve postergar a atualização dos seus atos constitutivos.

1. Exigência de Previsão na Convenção para Validade das Sanções

Tentativas de proibir ou restringir a locação por temporada de curta duração mediante meras deliberações em Assembleia Geral Ordinária ou por alterações isoladas no Regimento Interno padecem de vício de legalidade.

2. Inovações Legais para a Modernização das Assembleias

A legislação pátria evoluiu para oferecer instrumentos processuais modernos que eliminam a tradicional dificuldade de engajamento presencial dos proprietários:

• Assembleias Virtuais e Híbridas (Art. 1.354-A do Código Civil): Permitem a participação e a votação a distância, assegurados os direitos de voz e voto em igualdade de condições.
• Sessão Permanente para Coleta de Votos (Art. 1.353, § 1º, do Código Civil): Quando o quórum qualificado não é atingido na data designada, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente, desde que observados os requisitos formais de lavratura da ata parcial e convocação dos ausentes.

3. Regularidade da Representação por Procuração

A utilização estratégica de mandatos outorgados por condôminos é expediente perfeitamente hígido para a composição do quórum de 2/3. O sucesso dessa etapa exige rigor técnico na análise documental: disponibilização de modelos de procuração com poderes específicos para a pauta da convenção, conferência das assinaturas e verificação da cadeia de propriedade junto à matrícula do imóvel. A correta validação afasta o risco de nulidade por vício de representação.

4. Mitigação da Responsabilidade Civil do Gestor

A omissão do gestor em adequar a Convenção de Condomínio às exigências da legislação e da jurisprudência dominante expõe a comunidade ao risco iminente de desvalorização patrimonial e a incidentes graves de segurança. Além disso, a aplicação de sanções embasadas em regramentos nulos pode configurar gestão temerária, atraindo a responsabilidade civil pessoal do síndico por eventuais prejuízos causados ao condomínio (Art. 1.348, V, do Código Civil).

Conclusão e Governança Condominial

A adequação das regras internas de um condomínio não representa um ato de atrito ou confronto com os condôminos, mas uma medida essencial de conformidade legal e gestão preventiva. Atualizar a Convenção implica fixar balizas claras de convivência, conferir previsibilidade às relações internas e proteger o patrimônio coletivo.

O escritório Fabiana Mota Advocacia é especializado em Direito Condominial e atua na assessoria jurídica estratégica de síndicos e administradoras para a revisão de atos constitutivos, condução de assembleias complexas e blindagem de passivos cíveis.

Se o seu condomínio necessita de orientação técnica para a estruturação de assembleias e atualização da Convenção Condominial, entre em contato com a nossa equipe jurídica.